Conditions de vente
Les ventes aux enchères publiques en matière immobilière s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels.
A TOULOUSE, les audiences d’adjudication ont lieu chaque JEUDI, à partir de 14H, au Palais de Justice, 2 allées Jules Guesde.
Les biens vendus par adjudication proviennent le plus souvent d’une saisie immobilière ou d’une liquidation judiciaire, quelquefois d’une indivision (succession, partage de communauté, indivision conventionnelle).
La vente est annoncée entre 1 et 2 mois avant la date de l’audience par voie de presse (parution dans un journal d’annonce légale et 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale).
Une publicité complémentaire peut être organisée à l’initiative de l’avocat poursuivant la vente.
VOUS SOUHAITEZ ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES DEVANT LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE :
Vous êtes tenus de vous faire représenter par un avocat inscrit au barreau de TOULOUSE, qui est seul habilité à porter les enchères pour votre compte.
Il convient de rappeler que ne peuvent se porter enchérisseur, ni par eux-mêmes, ni par personne interposée :
- Le débiteur saisi ;
- Les auxiliaires de justice qui sont intervenus dans la procédure ;
- Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie.
ATTENTION : vous ne devez pas faire l’objet d’une procédure de surendettement, de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire.
LES GARANTIES A FOURNIR :
Vous êtes tenus –avant la vente, et contre récépissé – de remettre à votre avocat une garantie à concurrence de 10% du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3.000 € lorsque la mise à prix n’atteint pas 30.000 €.
La garantie à fournir prend la forme :
- soit d’un chèque de Banque établi à l’ordre du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente : A TOULOUSE, le « Bâtonnier de l’Ordre des Avocats », (Les fonds, encaissés par le séquestre, vous seront restitués à la suite de l’audience si vous n’êtes pas l’acheteur.)
- soit d’une caution bancaire irrévocable, dont une copie est remise à la juridiction lors de l’audience d’adjudication.
ATTENTION : lorsque l’adjudicataire ne satisfait pas à ses obligations (publication du titre de vente, paiement des frais, du prix de la vente, ou encore des droits de mutation), les fonds consignés lors de l’audience d’adjudication, ou la caution apportée, sont acquis aux créanciers de la procédure, et le cas échéant au débiteur, pour leur être distribués avec le prix de l’immeuble.
LES PIECES A REMETTRE A VOTRE AVOCAT :
Vous devez renseigner votre avocat, et lui faire connaitre votre identité complète, ainsi que le bien que envisagez d’acquérir : date de l’adjudication – adresse de l’immeuble – et montant de la mise à prix.
Vous devez vous assurer que vous disposerez des fonds nécessaires pour procéder au règlement du prix et des frais de la vente.
ATTENTION : si vous souhaitez financer le prix de votre acquisition au moyen d’un prêt, vous devez préalablement consulter l’établissement prêteur de votre choix, pour déterminer les conditions dans lesquelles un financement peut vous être accordé.
Les ventes judiciaires obéissent à un régime particulier : vous ne pouvez pas vous rétracter une fois l’adjudication prononcée à votre profit ; vous êtes tenus de vous acquitter des obligations qui sont à la charge de l’adjudicataire, ceci sans condition suspensive d’obtention de prêt.
- Le mandat donné à votre avocat :
Un pouvoir sera établi pour l’audience, permettant à votre avocat de vous y représenter, et de porter les enchères pour votre compte, dans la limite que vous lui aurez fixée. - Les documents à fournir:
- Les personnes physiques :
Vous devez communiquer à votre avocat la copie de votre carte d'identité ou de tout autre document justifiant de votre identité faisant apparaitre les renseignements suivants:
Vos nom et prénoms, nom de jeune fille le cas échéant, nationalité, profession, adresse complète, situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé, etc....)
- Les personnes morales :
La copie des statuts de la société, et un extrait K BIS récent levé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés : le pouvoir qui sera remis à votre avocat pour lui permettre de porter les enchères pour le compte de la Société devra être signé par son représentant légal, ou à défaut toute personne dûment habilitée par délégation spéciale établie à cet effet.
- Les professionnels marchands de biens :
Vous devez justifier auprès de votre avocat remplir les conditions fixées par l’administration fiscale pour bénéficier du régime dérogatoire prévu par l’article 1115 du CGI : exonération des droits de mutation pour les transactions s’inscrivant dans une activité commerciale d’achat/revente. Seule la taxe de publicité foncière est à régler de 0,715%.
S’INFORMER SUR LES CONDITIONS DE VENTE :
Le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du Juge de l’Exécution, ou au cabinet de l’avocat poursuivant (sur rendez-vous impérativement).
Il convient d’en prendre connaissance, et de participer à la visite organisée sur les lieux, aux jours et heures indiqués par l’avocat poursuivant dans les annonces légales.
Si vous souhaitez mandater le cabinet pour vous représenter à l’audience d’adjudication, un rendez-vous sera fixé, permettant d’examiner ensemble les conditions de la vente.
REGLEMENT DU PRIX ET DES FRAIS DE LA VENTE :
La vente devient définitive, passé un délai de 10 jours à compter de l’adjudication, s’il n’a pas été formé surenchère dans ce délai.
- Le prix d’adjudication : Le prix doit être consigné entre les mains du séquestre désigné au cahier des conditions de vente dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive.
ATTENTION : Passé ce délai, le prix est de plein droit augmenté des intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement. Le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du prononcé du jugement d’adjudication.
L’adjudicataire défaillant s’expose en outre à des poursuites dites de réitération des enchères (ancienne procédure de folle enchère) : à défaut de payer dans les délais prescrits le prix, les frais de la vente, ou encore les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur, aux conditions de la première vente. L’adjudicataire défaillant conserve à sa charge les frais de la première vente ; Si le prix de la nouvelle vente est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence par toutes les voies de droit. - Les frais de la vente :
Au prix de vente s’ajoutent les frais suivants :
1- Frais préalables. Il s’agit des frais de poursuite taxés par le juge, dont le montant est annoncé à l’audience d’adjudication.
2- Emoluments de vente. Il s’agit d’un droit proportionnel tarifé revenant aux avocats de la cause : avocat poursuivant et avocat de l’adjudicataire ; ces émoluments sont calculés selon un barème légal, s’établissant comme suit :
De 0 à 6.500 € : 8%
De 6.500 à 17.000 € : 3,30%
De 17.000 à 60.000 € : 2,20%
Au-delà de 60.000 € : 1,65%
Les montants ci-dessus sont calculés hors taxe. Il convient d’ajouter la TVA, soit 20%.
3- Droits de mutation : Les droits applicables sont déterminés comme en matière de vente amiable. Ils dépendent de la qualité du vendeur, et de celle de l’adjudicataire. Il s’agira le plus souvent d’un droit d’enregistrement pouvant être estimé à 5,81% du prix de vente. Néanmoins, dans certaines situations, la mutation pourra être assujettie à la TVA immobilière, qui doit alors être acquittée par l’adjudicataire, et non par le vendeur. Votre avocat saura vous renseigner à ce sujet.
4- Frais divers : publicité foncière, éventuellement frais de purge (procédures de licitation) et frais de radiation des inscriptions. Leur montant varie en fonction du prix pour les frais de publication du titre de vente au service de la publicité foncière (0,1% avec un minimum de 15 € + 14 € pour les états levés sur la publication de la vente), ou encore en fonction des inscriptions grevant l’immeuble vendu pour les frais de radiation. Votre avocat saura vous renseigner à ce sujet.
5- Honoraires : le montant en sera fixé par votre avocat.
REMARQUE : l’intervention de votre avocat, celle du greffe et du Juge de l’Exécution remplacent l’intervention du Notaire et de l’Agent Immobilier.
SURENCHERE :
A la suite de l’audience d’adjudication, et dans un délai de 10 jours, il peut être formé surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente.
Pour les biens vendus à la barre du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE, la surenchère est formalisée par un avocat inscrit au barreau de TOULOUSE.
L’audience de vente sur surenchère est fixée dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère. Les enchères sont reprises dans les mêmes conditions que lors de la première vente, sur la mise à prix modifiée par la surenchère. S’il ne se présente pas d’autre candidat pour acheter, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire pour le montant de sa surenchère. Aucune surenchère ne peut être formée sur la seconde adjudication.
LES FORMALITES POSTERIEURES A LA VENTE :
L’adjudication devenue définitive emporte vente forcée des biens saisis, dont la propriété est transmise à l’adjudicataire.
Votre avocat se charge des démarches à effectuer postérieurement à la vente : signification du jugement d’adjudication, publication du titre de vente auprès du service de la publicité foncière, notification de la vente au syndic si le bien est en copropriété.
Lorsque les biens vendus par adjudication forcée sont occupés par le débiteur saisi, ce dernier doit libérer les lieux. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion, il peut être mis à exécution avec le concours d’un huissier de justice.
ATTENTION : L’adjudicataire ne peut librement disposer des biens vendus avant d’avoir procéder au règlement des frais et du prix de la vente.